경매와 유치권(3) 유치권의 함정을 어떻게 피할까!
경매에 참가하려는 일반시민으로서는 이러한 허위·과장신고된 유치권을 사전에 판별할 수 있는 방법은 없을까? 먼저 오해의 소지를 불식시키기 위해 말하자면 100% 허위·과장 유치권을 배제할 방법은 없습니다. 즉 어느 정도는 위험을 감수해야 한다는 것입니다. 그러나 앞서 말한 바와 같이 유치권신고된 피담보채권액과 예상낙찰가 및 향후 수익률을 고려하여 입찰에 참가한다면 가사 진실한 유치권이라고 하더라도 터무니없는 손실을 볼 여지는 없는 것입니다. 그렇다면 허위·과장 유치권을 판별하는 방법을 알아 보겠습니다.

1. 경매법원에서 자료를 확보합니다.
경매법원에서 부동산현황조사보고서와 유치권권리신고서, 감정평가서, 채권신고서, 매각물건명세서 등을 열람 또는 복사한 후 이들 자료를 통해 경매물건을 누가 점유하고 있는지, 점유자가 무슨 권리를 주장하며 점유하고 있는지, 점유자가 일인인지 아니면 다수인지, 다수라면 각자의 점유부분은 어디인지, 그리고 점유를 개시한 시점은 언제인지 등을 검토하고, 유치권신고자가 건축관련자격증을 가지고 있는지, 사업자등록증 발급유무 등을 확인합니다.
2. 현장을 방문하여 사진을 찍고 증인을 확보합니다.
점유관계와 점유권원을 분석한 뒤에는 현장을 방문하여 실제로 유치권자가 점유하고 있는 것이 맞는지, 그 점유의 정도가 어떠한지 즉 단지 푯말을 걸어놓은 것에 불과한지 아니면 경비원이나 직원을 배치하였는지, 열쇠로 잠금되어 있는지, 일반인도 자유롭게 출입이 가능한지, 점유하고 있는 자가 경비원이나 직원이 아니라면 유치권신고자, 채무자 등과 어떠한 관계가 있는지를 탐문하고, 주변 가게(수퍼, 중국집, 세탁소 등)을 탐문하고 실제 점유자가 누구인지, 실제로 공사를 했는지, 공사를 했다면 그 기간은 어느정도이고, 어떤 공사를 했는지와 공사인부 등의 연락처를 알 수 있는지 등을 알아 보아야 하고 나중에 있을지 모르는 유치권부존재확인소송의 증인확보를 위해 주변가게의 연락처도 확보해두어야 합니다.
3. 유치권신고자, 채무자와 경매신청인을 만나봅니다.
채무자와 유치권신고자를 만나 공사유무 및 정도, 공사잔액이 얼마인지, 하자유무 및 정도, 기타 공사상 채무불이행 유무 등을 알아보고, 경매신청인이 금융기관이라면 담당자를 만나서 유치권자에 대해 알아보고 심문기일지정신청의사가 있는지를 확인합니다.
4. 점검표를 작성합니다.
첨부파일을 참조하세요!
5. 점검표를 분석합니다.
이렇게 점검표까지 작성한 다음에는 각 세부항목을 비교보아야 하는데 유치권신고자의 주장과 나머지 채무자, 법원자료, 현장방문자료 사이에 불일치가 많을수록 신고된 유치권은 허위·과장된 유치권일 가능성이 높아지는 것입니다.